Fáze 1: Stabilizace financí a pročištění registrů dlužníků
Dnem vyplacení starých dluhů z výkupní ceny nemovitosti začíná běh na trať k obnovení vaší bonity. Aby vám banka v budoucnu schválila novou hypotéku, potřebujete mít čistý štít.
-
Vymazání negativních zápisů: Záznamy v bankovních a nebankovních registrech (SOLUS, BRKI, NRKI, Rejstřík exekucí) po úplném doplacení dluhů nemizí ze dne na den. Bankovní registry uchovávají informace o historii splácení zpravidla po dobu 3 až 4 let od doplacení závazků.
-
Budování stabilního příjmu: Během doby trvání nájmu je klíčové mít doložitelný a stabilní příjem. Pro banku je ideální zaměstnání na dobu neurčitou (mimo zkušební a výpovědní lhůtu) nebo minimálně 1–2 uzavřená daňová přiznání u OSVČ s dostatečným ziskem.
-
Plnění nájemních povinností: Řádné a včasné placení sjednaného nájemného investorovi slouží jako nejlepší důkaz pro budoucí banku, že dokážete bez problémů zvládat měsíční splátku hypotéky.
Zpětný leasing nemovitosti není konečným prodejem vašeho domova, ale dočasným záchranným můstkem. Jeho hlavním cílem je vyřešit akutní finanční krizi, vymazat exekuce a získat potřebný čas. Jakmile se vaše situace stabilizuje, přichází nejdůležitější krok: odkup nemovitosti zpět do vašich rukou. Jak tento proces krok za krokem probíhá a na co se připravit?
Fáze 2: Příprava na hypotéku a kontrola před uplatněním opce
Přibližně 6 měsíců před vypršením garantované nájemní smlouvy (nebo před plánovaným odkupem) je čas zahájit přípravu na bankovní úvěr.
-
Výpis z registrů dlužníků: Nechte si vyhotovit oficiální výpisy ze registrů (SOLUS, BRKI, NRKI), abyste měli jistotu, že jsou všechny staré exekuce a úvěry evidovány jako řádně ukončené.
-
Konzultace s hypotečním specialistou: Nezávislý poradce posoudí vaši aktuální příjmovou situaci a vybere banku, která má nejpříznivější podmínky pro klienty s historií záznamů v registrech.
-
Předběžný odhad nemovitosti: Ověří se aktuální tržní hodnota domu či bytu, ze které bude banka vycházet při stanovení výše hypotéky ($LTV$).
Fáze 3: Uplatnění práva na zpětný odkup u investora
Jakmile máte od banky nebo finančního poradce zelenou, oficiálně oslovíme investora.
-
Písemné vyrozumění: Investorovi se doručí oznámení o uplatnění opčního práva / smlouvy o budoucí kupní smlouvě (SBKS).
-
Stanovení přesné odkupní ceny: Odkupní cena se určí na základě smluvních podmínek sjednaných v 1. kroku:
-
Fixní cena: Přesná částka daná smlouvou od samého počátku.
-
Tržní cena: Částka stanovená novým znaleckým posudkem pro banku.
-
-
Příprava kupní smlouvy: Nezávislá advokátní kancelář připraví kupní smlouvu mezi investor a vámi.
Fáze 4: Schválení hypotéky, čerpání a přepis v katastru
Poslední krok je velmi podobný běžné koupi nemovitosti na hypotéku.
-
Podpis hypoteční a kupní smlouvy: Banka schválí úvěr a vy podepíšete smluvní dokumentaci s bankou i s investor.
-
Advokátní či bankovní úschova: Banka pošle finanční prostředky přímo investorovi (případně do bezpečné úschovy do doby přepisu vlastnického práva).
-
Podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí: Na katastr se podává návrh na přepis vlastnického práva zpět na vaše jméno a zápis zástavního práva banky.
-
Zánik nájemního vztahu: Přepisem v katastru se opět stáváte 100% vlastníkem svého domova a z nájemce se stáváte standardním majitelem splácejícím vlastní hypotéku.
❓ Co když se hypotéku nepodaří vyřídit včas?
Život nepřináší vždy přímočaré scénáře. Pokud se stane, že po 3 letech ještě nedosáhnete na bankovní hypotéku (např. z důvodu změny práce), seriózní partner vás na ulici nenechá.
V takovém případě existují dvě možnosti:
-
Prodloužení nájemní smlouvy: Dohoda s investorem o prodloužení nájmu o dalekší 1–2 roky na dočištění profilu.
-
Prodej za plnou tržní cenu na volném trhu: Nemovitost se prodá běžnému zájemci. Z prodejní ceny se vyplatí investor a veškerý zbývající čistý zisk z tržního růstu nemovitosti dostáváte vy.
💡 Chcete si prověřit, jaké jsou vaše šance na budoucí zpětný odkup?
Rádi vám pomůžeme nastavit celý proces od první smlouvy až po finální hypotéku tak, aby váš návrat k vlastnictví proběhl hladce a bez rizika
